Baví mě bořit bariéry mezi městy a developery

Za poslední dva roky stál Jiří Nezhyba u přípravy pravidel pro spolupráci obcí a investorů u pěti velkých měst od Brna až po Prahu. Udržitelný rozvoj po ekonomické i environmentální stránce se totiž stal velkým tématem pro samosprávy i developery. Jiří, který je dlouholetý advokát a partner ve Frank Bold Advokáti, bere propojování těchto dvou zdánlivě protichůdných světů jako výzvu a zároveň úkol, který může přinést pozitivní změnu ve společnosti. A podobně se staví i k druhému svému velkému tématu, jímž je obhajoba větrných elektráren, které v Česku čelí systémovým obstrukcím.

Čemu se teď ve Frank Bold Advokáti věnuješ?
Poslední dobou se hodně věnuji nastavování spolupráce mezi městy a developery. Pomáhám městům, která vidí nutnost starat se o rozvoj svého území a jeho obyvatele, vytvořit si nejen kvalitní územní plány, ale také rozumné zásady spolupráce s investory, kteří přicházejí se stavebními záměry na jejich území. Takové zásady transparentně říkají, jaké má město potřeby a jak se můžou developeři na jejich naplnění podílet.

Jaké potřeby města mají?
Obce a města často nemají prostředky, aby rozvíjely svou infrastrukturu způsobem, který by odpovídal potřebám obyvatel a 21. století. Někde se staví víc než jinde, přičemž každá výstavba zatěžuje město, zejména pokud jde o náklady na výstavbu a údržbu veřejné infrastruktury včetně občanské vybavenosti. Města a obce zajímá i to, jak budou developerské záměry vypadat z urbanistického a architektonického hlediska. A řeší také otázku adaptace na klimatické změny – velkým problémem je zejména horko ve městech v letních měsících.

Řešením je nastavení principu spolupráce a podíl developerů na nákladech, která města s výstavbou veřejné infrastruktury mají.

Co si pod tím představit?
Město ve veřejném dokumentu jasně řekne, jaké má potřeby týkající se rozvoje svého území a veřejné infrastruktury a jakou věcnou anebo finanční součinnost ze strany developerů k jejich naplnění potřebuje. Typickým příkladem je, že zásady spolupráce s investory nastavují sazbu finančního příspěvku odvozeného od plochy záměru, který pak město může využít třeba na výstavbu chybějících škol a školek, cest nebo parků. Město může také říct, že upřednostňuje stavby s prvky modrozelené infrastruktury, jako jsou třeba zelené střechy, aby řešilo problém horka v letních měsících. A jejich stavebníkům nabídnout výhodnější podmínky, aby je v tom podpořilo.

Stavebníkům, kteří budou postupovat podle zásad spolupráce, nabídne součinnost při realizaci jejich projektů. Tím získá město kontrolu nad tím, co se realizuje na jeho území, a příspěvek na řešení infrastruktury. A developer součinnost města při realizaci jeho záměru. Není to ve smyslu: chceš stavět, zaplať – klíčovým prvkem je ta spolupráce.

Jak se k tomu staví developeři?
Jsou developeři, kteří chtějí stavět udržitelně a zohlednit lokalitu, do které přicházejí. Vnímají, že město může mít legitimní požadavky a snaží se mu vyjít vstříc. To pak může být win-win pro všechny – pro investora, město, budoucí obyvatele nové výstavby i stávající obyvatele města. Investoři zhodnotí území a vlastní projekt, obyvatelům se tam bude lépe žít, prostředí bude kvalitnější.

A ti, kteří nechtějí?
Ne všichni jsou vítači spolupráce s městy, to je jasné. Ale velká část vlastně chápe, že zásady spolupráce přinášejí jasný právní rámec pro spolupráci. Pokud má město transparentní zásady spolupráce s investory, standardizovaný postup vyjednávání a vzorové smlouvy, postupuje pak vůči všem developerům stejně, takže je to férové, nediskriminační. A developeři vědí, do čeho jdou. Když přicházejí do města, které ty zásady má, umí si to propočítat předem – je tam prvek předvídatelnosti.

Například Asociace brněnských architektů a stavitelů přímo iniciovala, aby takové zásady v Brně vznikly. Viděli, jak dlouho se smlouvy o spolupráci předtím vyjednávaly, jak různé požadavky si město kladlo. U statutárních měst se ještě totiž stává, že něco jiného chce město, něco jiného městská část. Trvalo to dlouho, teď by se to mělo koordinovat, předejít případným kolizím. Může to zrychlit předprojektovou fázi přípravy záměru a ušetřit čas a peníze.

Jak do toho zapadají občané města?
Zejména v případě větších stavebních záměrů město může hrát roli prostředníka, iniciovat veřejnou debatu, zahrnout občany do řešení. Vedeme k tomu města i developery, že není dobré si někde pokoutně schválit nějaký záměr, ale představit ho veřejnosti, poslechnout si připomínky i podněty. Samozřejmě, že nikdy není možné vyhovět všem, ale přispívá to k hledání nejlepšího řešení.

Nutno také říct, že zásady se vztahují pouze na činnost samosprávy města a nemůžou tedy zasahovat do výkonu státní správy. Město i veřejnost se tak samozřejmě mohou účastnit povolovacích řízení souvisejících s konkrétním záměrem.

Co tě na tom baví?
Je na tom zajímavé pomáhat bořit bariéry mezi dvěma tábory, které spolu nebyly dříve úplně zvyklé mluvit – pomáhat jim hledat cesty, jak spolupracovat. A nastavovat něco, co je pořád tak trochu průkopnické.

Lidé, se kterými se přitom potkávám, jsou velmi inspirativní. Pořád se dá něco naučit, nabírat nové vědomosti a zkušenosti. Jak poslouchám politiky, úředníky, developery – obohacuje mě to v tom, že více rozumím jejich potřebám, v jakém prostředí jsou zvyklí pracovat, více vnímám i kontext urbanismu a architektury. Uvědomil jsem si, že mě to obohacuje i lidsky, nejen jako právníka.

Věnuješ se také případům systémových obstrukcí proti větrným elektrárnám …
Je to tak. Hlavně v minulých letech jsem pomáhal klientům, kteří je chtěli stavět a narazili na dá se říct plošný odpor zejména na úrovní krajů. Zrušili jsme u soudu řadu krajských územních plánů, tzv. zásad územního rozvoje, které výstavbě nezákonně bránily. Bohužel se to v praxi pozitivně neprojevilo, protože kraje byly neoblomné a rozvoji větrné energie nadále bránily.

Například kraj Vysočina zásady aktualizoval a nastavil nová omezující pravidla, ale do dalšího soudního sporu už nikdo z investorů nechtěl jít, protože viděli, že v krátkodobém horizontu tam nemají šanci se prosadit. Omezující podmínky v zásadách územního rozvoje navíc často platí i pro obce, kde jsou už v provozu větrné elektrárny. Takže až doslouží, nebude je možné v těchto vhodných lokalitách nahradit – bude nutné je odstranit.

Proč kraje větrné elektrárny nechtějí?
Absurdní na tom je, že na většině území České republiky jsou větrné elektrárny zakazovány kvůli ochraně přírody a krajinného rázu. A to v době, kdy je skutečná ochrana přírody úzce provázaná s naší reakcí na klimatické změny. Větrné elektrárny přitom můžou být nástrojem i symbolem boje proti klimatickým změnám a můžou nám ve svém důsledku pomoct přírodu chránit.

Teď u soudu zastupuji návrh na zrušení aktualizace Zásad Ústeckého kraje, které zakazují větrné elektrárny zruba na 99,5 % území kraje, kde to fouká. Když teď soud návrhu nevyhoví, znamenalo by to konec větrné energetiky v ústeckém kraji v horizontu zhruba 15 let, až ty stávající větrné elektrárny doslouží. Lokace jsou tam přitom z hlediska větrného potenciálu výborné. Ten spor je prostě výzva, beru si to vlastně i osobně, protože bych si přál, aby bylo větrných elektráren v České republice výrazně více.

Chceš pracovat na podobných tématech jako Jirka?

→ Aktuálně hledáme advokáta/ku se zaměřením na stavební právo a development.

→ Podívej se na všechny aktuálně otevřené pozice ve Frank Bold Advokáti.